人的天性都爱占便宜，喜欢追求高性价比，顺理成章也将这种思路延续到楼市上。性价比全称是性能价格比，是一个性能与价格之间的比例关系，具体公式：性价比=性能/价格。通常不会在同一性能基础上比较或比较的机会较少。性价比应该建立在你对产品性能要求的基础上，也就是说，先满足性能要求，再谈价格是否合适。
有个段子：男人常常会用两块钱买到只值一块钱的东西，而女人通常只用一块钱就买到两块钱的东西——但是通常没有用的。
一．房价的构成因素
深圳房价的大概有几个档次：
豪宅盘10W起
改善盘7.5-10W
准改善盘6-7.5W
刚需盘6Ｗ以下
没有毫无理由的贵，也没有毫无理由的便宜。
房价的构成因素如下：
1.距离
一个楼盘离城市核心商业区，核心工作地的距离能直接体现价格的变化。有个广告语，“地铁一站路，房价降一万”，就是距离引导房价鲜明例子。通勤距离是决定一个片区价值的根本因素。
2.配套
按照中国政府的态势，一般区域中心，政府周边的配套即使不是最好，也不会差到哪里去，像宝安区，光明区和龙岗区政府都占据了片区中最好的位置。配套+距离就是我们通常说的地段。
3.品质
包括楼龄、定位、用料、户型、朝向和设计等。
4.稀缺性
像名校小户型、高拓展户型、某个楼盘甚至片区少有的户型等等，有稀缺性的房子基本都不愁卖。
5.认可度、热度和口碑
是不是区域标杆楼盘，包括居住的人群以及名气等等。
二．性价比楼盘的构成
所谓的追求性价比，就是在同等价格条件下，追求以上尽量多的５个因素，或者某一个因素有突出表现的行为。
性价比楼盘通常以2种形式出现：
01
具有性价比的片区
Ａ.距离
楼癫上一篇文章未来五年，深圳的格局将是......已经详细讲到不同通勤时间段内的价格洼地：
10分钟圈内：由于翻身（均价￥46584/㎡）、西乡（均价￥52753/㎡）交通相对方便，靠近工作机会，价格亲民，所以大量刚需选择在此置业20分钟圈内：布吉（均价￥38618/㎡）的价格是最低的，福永（均价￥45079/㎡）又是20分钟线内新盘价格最低的片区。
再比如，关内蛇口带育才学位的老破旧（6-7W/㎡）…….
以上片区，都有着共同的特点。特殊的地理位置造成了通勤时间的优势，相对有缺陷的配套和环境造成了价格又比关内和关外热点有优势，所以会给人造成性价比高的感觉。
另外值得一提的就是广深港高铁通车以后，北站和福田站到九龙的通勤时间分别被压缩到了23分钟和14分钟。对比香港西九龙附近凯旋门摩天阁98万港币/㎡的成交价，深圳的房价竟变得如此可亲了。不过具体广深港高铁对深圳房价的拉升有多大幅度，楼癫会在后面的文章分析到。
B．学位
下面是罗湖各学校的中考成绩：
明显可以看到罗湖学位的含金量还是很厉害的，像深中一向是深圳顶尖之一的存在。再来对比下罗湖最强组合翠北+深中组合的小户型学位房的价格：
相对于八大排名40多名的龙岗外国语小户型7万的价格和今年八大排名16的深高南校区9-10万的价格，是不是太有性价比了
02
片区内个别具有性价比的楼盘
A．流通性差的楼盘
水库欧神的模式，牺牲流通性，追求大面积低单价。这种模式最终收益是很大，但前提是你也能坚持到牛市来临。像南山中心的海珠城，学位和位置配套都很好，只是品质差房子旧，导致的流通性很差。还有南油的现代城华庭，楼盘次新位置也不错，17年1月份238平的成交单价只有3W6.这种房子买的时候便宜，卖的时候还是便宜，而且费劲。当然，除非行市很好的时候，像2015年的牛市。不过，10年时间能有几个楼市大行情呢，而且当其他好的机会来临的时候，持有这种房子徒徒不能变现，眼睁睁看着机会溜走的时候是什么心情？
B．具有独特可拓展的户型
这种房子乍一看房价比周围要高一些，不过要按实际得房面积来计算。像后海公馆的66平两房，开发商设计的时候就把拓展面积和户型充分地融合，可以呈现出2房和3房两种状态。而且目前600万出头的价格，在蛇口后海豪宅片区，根本就找不到三房。楼癫计算过这种户型的得房率超过84%，真心是非常高。
另外像宝中的宏发领域，每个户型都有30-40%的赠送。天健时尚空间复式和平层的阳台面积也能拓展的叫你怀疑人生。所以计算单价，不能只浮于表面，要亲自去看去体会。
另外，楼癫认为GPGD也是另一种性价比
能撬动更高的杠杆，能提高资金的利用效率，能帮助启动资金少的刚需上车，也是一种性价比。像50万正常只能买大开间，而个别盘可以买到两房，满足了你的入手需求，拥有了整套的房产，就是性价比高。行情来的时候，这种资金的收益率是最高的。
三．性价比高的楼盘能跑赢大市吗？
很多客户追求性价比，更期望能跑赢大市，我们对比下从15年3月份到现在的价格来寻找答案。
楼癫尽力去抓取不同片区多样的样本来观察，可见性价比高的并不能带来高收益。能跟大市一样的上涨，并不特别，更不可能在超车道上。性价比高的楼盘只能满足买家居住和入手的需求，是一种折中的存在，并不能决定其上涨速度，其所在的片区才是能不能上涨的关键因素。
四．每个楼盘都是一支股票
楼盘其实就是一支股票，买入的时候，我们就对其有预期的升值空间和预计持有的时间，到了一定阶段就可以选择抛掉或抵押套现。我们很少要求一支股票有性价比，也同样不能要求房子有性价比。从这个角度讲，投资房产不应该在单价上斤斤计较，投入资本作为首付，只需要关注总价的升值部分，买入和卖出的时候单价多少关系并不大。
回到最初的定义，性价比最先满足的是你的需求，但也仅仅是你的需求而已。投资有风险，量力而为，不偏激不追求极端。
