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抄底法则,按这3个标准捡漏

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       人的天性都爱占便宜,喜欢追求高性价比,顺理成章也将这种思路延续到楼市上。性价比全称是性能价格比,是一个性能与价格之间的比例关系,具体公式:性价比=性能/价格。通常不会在同一性能基础上比较或比较的机会较少。性价比应该建立在你对产品性能要求的基础上,也就是说,先满足性能要求,再谈价格是否合适。

 

 
       有个段子:男人常常会用两块钱买到只值一块钱的东西,而女人通常只用一块钱就买到两块钱的东西——但是通常没有用的。
       一.房价的构成因素
       深圳房价的大概有几个档次:
       豪宅盘10W起
       改善盘7.5-10W
       准改善盘6-7.5W
       刚需盘6W以下
       没有毫无理由的贵,也没有毫无理由的便宜。
       房价的构成因素如下:    
       1.距离
       一个楼盘离城市核心商业区,核心工作地的距离能直接体现价格的变化。有个广告语,“地铁一站路,房价降一万”,就是距离引导房价鲜明例子。通勤距离是决定一个片区价值的根本因素。
       2.配套
       按照中国政府的态势,一般区域中心,政府周边的配套即使不是最好,也不会差到哪里去,像宝安区,光明区和龙岗区政府都占据了片区中最好的位置。配套+距离就是我们通常说的地段。
       3.品质
       包括楼龄、定位、用料、户型、朝向和设计等。
       4.稀缺性
       像名校小户型、高拓展户型、某个楼盘甚至片区少有的户型等等,有稀缺性的房子基本都不愁卖。
       5.认可度、热度和口碑
       是不是区域标杆楼盘,包括居住的人群以及名气等等。
       二.性价比楼盘的构成
       所谓的追求性价比,就是在同等价格条件下,追求以上尽量多的5个因素,或者某一个因素有突出表现的行为。
       性价比楼盘通常以2种形式出现:
       01
       具有性价比的片区
       A.距离
       楼癫上一篇文章未来五年,深圳的格局将是......已经详细讲到不同通勤时间段内的价格洼地:
       10分钟圈内:由于翻身(均价¥46584/㎡)、西乡(均价¥52753/㎡)交通相对方便,靠近工作机会,价格亲民,所以大量刚需选择在此置业20分钟圈内:布吉(均价¥38618/㎡)的价格是最低的,福永(均价¥45079/㎡)又是20分钟线内新盘价格最低的片区。
       再比如,关内蛇口带育才学位的老破旧(6-7W/㎡)…….
       以上片区,都有着共同的特点。特殊的地理位置造成了通勤时间的优势,相对有缺陷的配套和环境造成了价格又比关内和关外热点有优势,所以会给人造成性价比高的感觉。
       另外值得一提的就是广深港高铁通车以后,北站和福田站到九龙的通勤时间分别被压缩到了23分钟和14分钟。对比香港西九龙附近凯旋门摩天阁98万港币/㎡的成交价,深圳的房价竟变得如此可亲了。不过具体广深港高铁对深圳房价的拉升有多大幅度,楼癫会在后面的文章分析到。
       B.学位
       下面是罗湖各学校的中考成绩:
       明显可以看到罗湖学位的含金量还是很厉害的,像深中一向是深圳顶尖之一的存在。再来对比下罗湖最强组合翠北+深中组合的小户型学位房的价格:
       相对于八大排名40多名的龙岗外国语小户型7万的价格和今年八大排名16的深高南校区9-10万的价格,是不是太有性价比了
       02
       片区内个别具有性价比的楼盘
       A.流通性差的楼盘
       水库欧神的模式,牺牲流通性,追求大面积低单价。这种模式最终收益是很大,但前提是你也能坚持到牛市来临。像南山中心的海珠城,学位和位置配套都很好,只是品质差房子旧,导致的流通性很差。还有南油的现代城华庭,楼盘次新位置也不错,17年1月份238平的成交单价只有3W6.这种房子买的时候便宜,卖的时候还是便宜,而且费劲。当然,除非行市很好的时候,像2015年的牛市。不过,10年时间能有几个楼市大行情呢,而且当其他好的机会来临的时候,持有这种房子徒徒不能变现,眼睁睁看着机会溜走的时候是什么心情?
       B.具有独特可拓展的户型
       这种房子乍一看房价比周围要高一些,不过要按实际得房面积来计算。像后海公馆的66平两房,开发商设计的时候就把拓展面积和户型充分地融合,可以呈现出2房和3房两种状态。而且目前600万出头的价格,在蛇口后海豪宅片区,根本就找不到三房。楼癫计算过这种户型的得房率超过84%,真心是非常高。
       另外像宝中的宏发领域,每个户型都有30-40%的赠送。天健时尚空间复式和平层的阳台面积也能拓展的叫你怀疑人生。所以计算单价,不能只浮于表面,要亲自去看去体会。
       另外,楼癫认为GPGD也是另一种性价比
       能撬动更高的杠杆,能提高资金的利用效率,能帮助启动资金少的刚需上车,也是一种性价比。像50万正常只能买大开间,而个别盘可以买到两房,满足了你的入手需求,拥有了整套的房产,就是性价比高。行情来的时候,这种资金的收益率是最高的。
       三.性价比高的楼盘能跑赢大市吗?
       很多客户追求性价比,更期望能跑赢大市,我们对比下从15年3月份到现在的价格来寻找答案。
       楼癫尽力去抓取不同片区多样的样本来观察,可见性价比高的并不能带来高收益。能跟大市一样的上涨,并不特别,更不可能在超车道上。性价比高的楼盘只能满足买家居住和入手的需求,是一种折中的存在,并不能决定其上涨速度,其所在的片区才是能不能上涨的关键因素。
       四.每个楼盘都是一支股票
       楼盘其实就是一支股票,买入的时候,我们就对其有预期的升值空间和预计持有的时间,到了一定阶段就可以选择抛掉或抵押套现。我们很少要求一支股票有性价比,也同样不能要求房子有性价比。从这个角度讲,投资房产不应该在单价上斤斤计较,投入资本作为首付,只需要关注总价的升值部分,买入和卖出的时候单价多少关系并不大。
       回到最初的定义,性价比最先满足的是你的需求,但也仅仅是你的需求而已。投资有风险,量力而为,不偏激不追求极端。
 
 
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